Строим дом на даче

С чего начинать строительство дома? Какой необходим пакет документов? Надо ли предварительно делать межевание? Вопросов действительно много. Постараемся разобраться.

Что мы можем построить? На основании Градостроительного Кодекса Российской Федерации и закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

На садовом земельном участке могут быть созданы только жилые строения, хозяйственные постройки и сооружения.

На дачном земельном участке по желанию собственника допускается размещение либо жилого строения, либо объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома).

Многие полагают, что садовый и дачный участок это одно и то же. На самом деле нет. Согласно закону, садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха. Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха.

Для строительства жилого строения или жилого дома на садовом и дачном участке разрешения не требуется. Достаточно просто соблюдать градостроительные нормы, которые регламентируют отступы от границ соседей и высоту строений. После окончания строительства, собственник земельного участка заполняет Декларацию об объекте, в которой указывает основные характеристики – год строительства, этажность, материал стен и др. На основании Декларации и свидетельства о праве собственности на землю, собственник обращается к кадастровому инженеру для подготовки Технического плана.

Кадастровый инженер закоординирует (привяжет к земле) здание и сделает поэтажные планы. В том случае, если земельный участок не отмежеван, здание «привязывается» не к земельному участку, а к территории кадастрового квартала. Таким образом, межевание земели для оформления здания на садовом или садоводческом участке не требуется. Вам останется только обратиться в любой многофункциональный центр или подразделение Росреестра с полученным Техническим планом для постановки объекта на Государственный кадастровый учет и одновременную регистрацию права.

Теперь рассмотрим процедуру оформления жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Здесь намного все сложнее. Согласно законодательству, при строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства получение разрешения на строительства является обязательным.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления (администрацией округов или районов, на территории которых расположен земельный участок). В администрацию необходимо обратиться собственнику земельного участка с заявлением на разрешение на строительство (или реконструкцию) жилого дома. К заявлению прилагается свидетельство о праве собственности на земельный участок, схеме планировочной организации земельного участка и градостроительный план.

Градостроительный план земельного участка предоставляется Департаментом архитектуры и градостроительства г. Омска в течение 1 месяца бесплатно. Подать заявление в Департамент на предоставление градостроительного плана можно по адресу: г. Омск, ул. Гагарина, 32/1 или через портал государственных услуг. Обязательным условием предоставления градостроительного плана является наличие межевания. В градостроительном плане будут указаны условия размещения на Вашем земельном участке жилого дома с учетом всех градостроительных норм и правил.

На схеме планировочной организации земельного участка надо показать границы участка, допустимое место застройки, планируемая граница застройки дома и основные показатели: этажность, площадь застройки, общая площадь, материал стен, тип фундамента и пр. Схему планировочной организации земельного участка может подготовить сам собственник, любая проектная организация или кадастровый инженер.

На основании разрешения на строительство кадастровый инженер подготавливает Технический план для того, чтобы собственник поставил на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на объект недвижимости.

Есть еще одно особенность – как Вы будете строить индивидуальный жилой дом? Перестраивать старый дом? Здесь необходимо получение разрешения не на строительство, а на реконструкцию.

Строить новый дом вместо снесенного старого? Необходимо, для начала, чтобы кадастровый инженер подготовил акт обследования в котором зафиксировал бы факт сноса дома, снять его с кадастрового учета, и только потом подготовить Технический план на новый.

Просто построить дом на земле первый или рядом со старым? Тогда после подготовки Технического плана необходимо еще раз обратиться в местную администрацию за документом о присвоении новому объекту недвижимости почтового адреса.

Дачная амнистия – упрощенный способ постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на дома, расположенные на территории садоводческих и дачных товариществ. В чем заключается смысл дачной амнистии? При постройке нового дома необходимо соблюдать все градостроительные нормы, а именно: от всех границ земельного участка дом должен отстоять как минимум 3 метра. В том числе и от земель общего пользования со стороны аллей. Это относится и к жилым домам, и к садовым домикам.

Для того, чтобы оформить дом после окончания дачной амнистии, собственник должен будет выполнить следующий порядок действий:

1. Получить градостроительный план земельного участка в администрации муниципального района или города. На градостроительном плане будет показана территория Вашего земельного участка, на котором можно строить. Срок изготовления Администрацией градостроительного плана составляет по регламенту 14 дней.
2. Подготовить схему расположения Вашего будущего строения на земельном участке с учетом пятна застройки в соответствии с градостроительным планом.
3. Уведомить Администрацию Округа или района о планируемом строительстве.
4. После получения Разрешения на строительство, можно приступать.
5. После окончания строительства кадастровый инженер готовит вам Технический план с привязкой дома по координатам к земельному участку и поэтажными планами.
6. Технический план с уведомлением об окончании строительства передается в Администрацию. Сотрудники Администрации проверяют параметры построенного дома на соответствие разрешению на строительство и передают в Росреестр в режиме межведомственного взаимодействия.

Необходимо обратить Ваше внимание на то, что данный порядок относится не только на вновь возведенные дома, но и на дома, в которых произошла реконструкция (пристрой, утепление холодных пристроек, надстройка этажа).

Таким же образом оформляются дома, построенные даже в прошлом веке, но кадастровые номера, которым не присвоены и права, на которые не зарегистрированы.

Дачная амнистия заканчивает свое действие 1 марта 2021 года. На сегодняшний день в Государственную Думе РФ внесены поправки для продления !дачной амнистии до 2026 года.

Сейчас у всех есть шанс в рамках Дачной амнистии оформить свои дома на дачных и садовых участках минуя Администрацию и без учета отступов от границ земельных участков.

Кадастровый инженер: Есть Свод Правил по проектированию и строительству № 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства» (СНиП 30-02-97). В нем четко прописаны санитарно-бытовые нормы строительства на земельных участках. Вот несколько основных пунктов:

1. Минимальное расстояние от жилого дома до границы земельного участка соседа должно составлять 3 метра;
2. Расстояние от хозяйственных построек (бани, гаража, сарая) до границы земельного участка соседа должно быть не менее 1 метра;
3. Если Вы строите жилой дом, то расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 метров;
4. Сооружение, в котором находится скот или птица, должно быть на расстоянии не менее 4 метров от соседей;

Посадить кустарники можно на расстоянии - 1 метр, среднерослые деревья в 2-х метрах и высокорослые деревья в 4-х метрах от соседнего участка.

Кадастровый инженер: Расстояние замеряют от стены дома до границы смежного земельного участка. В том случае, когда крыша здания или крыльцо выступают от стены более чем на 50 сантиметров, то расстояние замеряют от края крыши (навеса, крыльца).

Кадастровый инженер: Размер налога за землю рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с Решением Омского городского Совета в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства размер налога на землю составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра по его адресу или кадастровому номеру. Для этого необходимо перейти в интернете на справочную страницу https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. и там ввести кадастровый номер или адрес участка и нажать кнопку «Сформировать запрос». Если у Вас нет интернета или Вы не можете найти на сайте Ваш земельный участок, то с запросом можно обратиться в любой многофункциональный центр.

Кадастровый инженер:  Налог на недвижимость для физических лиц уплачивается из расчета 0,1% от кадастровой стоимости с применением коэффициента 0,6. При этом не уплачивается налог на 50 квадратных метров для частных домов.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается не реже, чем раз в пять лет. Расчет кадастровой стоимости зависит от нескольких факторов: площадь участка, разрешенное использование, рыночная цена земли, местоположение земельного участка и других. Рассмотрим на примере: Есть в собственности одного человека – частный дом общей площадью 70 квадратных метров. Кадастровая стоимость дома – 350 тысяч рублей. Делим 350 на 70 и получаем стоимость 1 квадратного метра – 5 тысяч рублей. Из 70 метров собственности не облагается налогом 50. Следовательно, стоимость облагаемой налогом части дома будет 20 умножить на 5000 равно 100 тысяч. Сумма налога 0,1% от этой суммы, что составляет 100 рублей. Сумма налога, подлежащая уплате в 2017 году, с учетом 0,6 как понижающего коэффициента, составит 60 рублей за год.

От уплаты налога на недвижимость освобождены пенсионеры, инвалиды, ветераны труда, дети войны, ликвидаторы аварии в Чернобыле. Однако, стоит иметь в виду, что льготники освобождены от уплаты налога за один объект каждого вида недвижимости. Пенсионер не платит за одну квартиру, за один жилой дом, за один гараж и одну хозяйственную постройку. Если у пенсионера несколько квартир, то он не будет платить только за одну из них.

Если Вы являетесь пенсионером-льготником, но Вам все-таки прислали уведомление-квитанцию на уплату налога, не волнуйтесь. Вы можете обратиться с заявлением в местное подразделение Инспекции Федеральной Налоговой Службы, и сотрудники ИФНС сделают в деле на объект недвижимости пометку об освобождении Вас от уплаты налогов.

Кадастровый инженер: Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости удостоверяет Ваше право. Но при этом, так как не было проведено межевание, то никто не может точно сказать, где именно проходят границы Вашего земельного участка. Если будет земельный спор между соседями, то придется доказывать местоположение забора при помощи свидетельских показаний. В том случае, когда сведения о границах Вашего земельного участка внесены в Единый Государственный Реестр Недвижимости, геодезисты при помощи специальных инструментов всегда могут осуществить «вынос точек в натуру» (показать - где именно проходит Ваша законная граница) с точностью до пяти сантиметров. Кроме того после 1 января 2017 года регистрация перехода права собственности в юстиции при купле-продаже, дарении, наследовании и т.п. будет невозможна для земельных участков, границы которых не установлены в соответствии с действующим законодательством.

Кадастровый инженер: Ничего страшного. Предельный минимальный размер установлен для образуемого земельного участка. К примеру, нельзя разделить земельный участок в городе Омске с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» на два в случае, если площадь хотя бы одного из образуемых участков меньше 300 квадратных метров. Так как в Вашем случае при межевании происходит уточнение существующего земельного участка, то площадь может быть меньше предельной минимальной.

Кадастровый инженер: Документы в Росреестр может подавать только собственник или его доверенное лицо. В Вашем случае есть два варианта: Вызвать на дом нотариуса для оформления доверенности от собственника на представителя или вызвать на дом сотрудника Росреестра, для того, чтобы собственник сам смог подать заявление на перерегистрацию права собственности.

Стоимость выезда нотариуса с госпошлиной составляет порядка 4-5 тысяч. Затем Вы, как представитель собственника, можете обратиться в Росреестр для переоформления права.

Стоимость вызова выездной платной группы многофункционального центра составляет от 200 до 1700 рублей за один объект. Все зависит от дальности выезда. К примеру, вызов платной группы в район автовокзала обойдется заказчику в 677 рублей. Записаться на вызов платной группы многофункционального центра можно по телефону 22-18-41. Необходимо учитывать, что запись производится примерно за месяц до выезда. При получении услуги выездной группы, постарайтесь заранее подготовить весь пакет документов, так как срок, отведенный на предоставление услуги, по регламенту составляет не более 30 минут.

Кстати, для ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов I и II групп (при предъявлении подтверждающих документов) услуга предоставляется бесплатно только в отношении объектов недвижимости, правообладателями которых они являются. В стоимость услуги по выезду не входят государственные пошлины: они оплачиваются, при необходимости, дополнительно.

Кадастровый инженер: Согласно строительным нормам и правилам, допустимая высота ограждения садового участка - 1,5 м. Оно должно быть решетчатым либо сетчатым. Глухие ограждения со стороны проезда или улицы допустимы, но только при наличии решения общего собрания дачного объединения. В том случае, если сосед действительно построил высокий забор, заставить его убрать все – достаточно проблематично. Необходимо доказать, что Вам нанесен определенный вред. И что устранение высокого забора не Ваша прихоть.

Во-первых попробуйте договориться с соседом мирно. Худой мир ведь всегда лучше доброй ссоры. Если сосед уперся и не идет на мировую, то пошлите ему заказное письмо с описью вложения, в котором со ссылкой на нормы и правила укажите свое требование к определенному сроку устранить нарушение Ваших прав. Обязательно укажите в письме свое намерение подать в суд. Далее необходимо обратиться к председателю садоводства и членам правления и пригласить их к себе на участок, для того, чтобы они зафиксировали факт нарушения и размер урона. Можно пригласить землеустроителя из любой независимой организации для проведения экспертизы. Если ничего не помогает – обращайтесь в суд.